En Tunisie, le bail commercial déroge aux règles classiques de la location pour offrir une protection spécifique au commerçant. La loi n°37 du 25 mai 1977 considère que l’activité exercée crée une valeur supérieure aux simples murs : le fonds de commerce.
Pour protéger cet investissement, le législateur impose une occupation continue de deux ans. Passé ce délai, le locataire sort du droit commun et bénéficie d’un régime protecteur qui garantit soit le renouvellement du bail, soit le versement d’une indemnité s’il est contraint de quitter les lieux.
Le Champ d’application de la loi régissant le droit au bail en tunisie :
Le Champ d’application matériel (Nature de l’activité)
La Loi n°37 du 25 mai 1977 définit son champ d’application matériel en se basant sur la nature de l’activité exercée. Ainsi, ce régime protecteur bénéficie spécifiquement aux titulaires d’un bail dont l’exploitation revêt un caractère commercial, industriel ou artisanal conformément aux exigences légales.
L’article premier de cette loi stipule que : “ les dispositions de la présente loi s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds de commerce est exploité pendant deux années consécutives au moins , que ce fonds appartienne à un commerçant , à un industriel ou un artisan.”
- Les commerçants : Inscrits au registre national des entreprises.
- Les industriels : Établissements de transformation ou de fabrication.
- Les artisans : Justifiant de leur qualité professionnelle et immatriculés selon la réglementation en vigueur.
- Les établissements d’enseignement : Écoles privées et centres de formation.
Le bénéfice de la propriété commerciale est acquis à toute personne exerçant les activités énumérées à l’article premier de la loi du 25 mai 1977, sous réserve de respecter les conditions de durée d’exploitation requises par la loi.
Il faut mentionner que la nationalité du locataire , son statut de personne physique ou morale n’a pas d’effets privatifs de son droit au bail en tunisie tant qu’il exerce son activité commercial , industriel , artisanal avec les autorisations nécessaires et respecte la législation en vigueur qui encadre son activité .
Le champ d’application spatial (nature du local)
Pour que cette loi soit applicable , il faut que le local répond à certaines exigences légales :
Le local principal
Le lieu où est exploité le fonds de commerce.
Les locaux accessoires
Les dépôts ou hangars, à condition que leur privation soit de nature à compromettre l’exploitation du fonds, la loi stipule dans ce cadre :” les dispositions de la présente loi s’appliquent également sous la conditions de durée de l’exploitation prévue à l’article précédent : aux baux de locaux ou d’immeubles quand leur utilisation est indispensable à l’exploitation du fonds et qu’ils appartiennent au propriétaire de local ou de l’immeuble où est situé l’établissement principale, en cas de pluralité de propriétaires , les locaux accessoires devront avoir été loués au vu et au su du ou de l’un des bailleurs des locaux accessoires en vue de l’utilisation jointe”
Les terrains nus
Sur lesquels ont été édifiés, avec le consentement du propriétaire, des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal c’est dans ce cadre que l’article 2 de la loi du 25 mai 1977 prévoit que : “les dispositions de la présente loi s’appliquent également , sous la condition du durée de l’exploitation prévue à l’article précédent :
Aux baux des terrains nus ont été édifiées postérieurement à la location des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal.”
Le champ d’application temporel :
L’article premier de la loi n°37 du 25 mai 1977 réglant les rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement des baux d’immeubles ou de locaux à usage commercial , industriel ou artisanal stipule que : “ les dispositions de la présente loi s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds de commerce est exploité pendant deux années consécutives au moins”
La durée exigée pour que le contrat de location soit soumis aux dispositions de la loi du 25-05-1977 est de deux ans. Il s’agit d’une durée minimum qui ne peut être interrompue.
Peu importe à cet égard que l’exploitation de l’immeuble est basée sur un seul contrat ou sur des contrats successifs de courte durée .
Il est nécessaire de mentionner que le commerçant même s’il renonce expressément et au préalable à son droit au renouvellement , cette clause ne peut produire aucun effet juridique et ne peut donc le priver de son droit au renouvellement.c’est dans ce cadre la que l’article 32 de la loi du 25-5-1977 dispose : “ sont nuls et de nul effet quelle qu’en soit la forme , les clauses , stipulations et arrangements qui auraient pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par la présente loi ou aux dispositions des articles 23 à 26 de la présente loi “
La propriété commerciale : Consécration de l’exploitation effective et de la pérennité du fonds
La propriété commerciale désigne le droit de chaque locataire d’immeuble dans lequel est exploité un fonds de commerce durant deux ans au mois d’obtenir le renouvellement de son bail ou une indemnité d’éviction lorsque le propriétaire de l’immeuble refuse sans motif légitime le renouvellement du bail .
L’adhésion au bénéfice de la propriété commerciale est strictement subordonnée à la réunion cumulative de l’ensemble des conditions légales précédemment exposées.
Le renouvellement du bail commercial en tunisie
Le renouvellement à l’initiative du bailleur : Le congé
Le propriétaire qui souhaite mettre fin au contrat ou proposer un renouvellement avec de nouvelles conditions doit signifier un congé par acte d’huissier, au moins six mois avant l’expiration du bail commercial. Dans cet acte, le bailleur peut soit proposer le renouvellement (souvent accompagné d’une révision du loyer), soit refuser celui-ci en offrant de payer une indemnité d’éviction . À défaut de ce congé, le bail qui arrive à son terme se poursuit par tacite reconduction, maintenant ainsi le locataire dans les lieux sous les mêmes conditions, mais pour une durée indéterminée.
Le renouvellement à l’initiative du locataire : La demande de renouvellement
À l’inverse, si le bailleur reste silencieux, le locataire a tout intérêt à prendre l’initiative pour sécuriser son droit. Il peut formuler une demande de renouvellement par acte d’huissier, soit dans les six mois précédant l’expiration du bail, soit à tout moment au cours de sa reconduction tacite. Le bailleur dispose alors de trois mois pour répondre. Son silence passé ce délai vaut acceptation du principe du renouvellement. Cette démarche est stratégique pour le locataire, car elle permet de fixer effectivement le point de départ du nouveau bail et de cristalliser ses droits à la propriété commerciale.Le refus de renouvellement du bail commercial en tunisie
Le refus de renouvellement avec indemnité d’éviction
Dans ce cas , le propriétaire souhaite reprendre son local, non pas à cause d’une faute du locataire, mais pour des raisons personnelles (reprendre le bien, le vendre vide…) . C’est une situation qui peut être stressante pour le commerçant qui a investi des années de travail pour bâtir sa clientèle. Pour équilibrer les choses, la loi tunisienne et exactement l’article 7 de la loi de 1977 impose au propriétaire de verser une indemnité d’éviction . C’est une sorte de « prix de la liberté » qui permet au locataire de ne pas tout perdre : elle est collectée pour couvrir la valeur de son fonds de commerce, les frais de déménagement et le préjudice subi par la perte de son emplacement. C’est un mécanisme de justice qui reconnaît que le commerçant a créé une valeur au-delà des simples murs.
Le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction
Le propriétaire peut refuser le renouvellement du bail sans verser d’indemnité d’éviction s’il justifie d’un motif grave et légitime, tel que le non-paiement des loyers après mise en demeure ou le non-respect des obligations contractuelles. Cette exonération s’applique également si l’immeuble doit être démoli en raison d’un état de péril ou d’insalubrité reconnu par les autorités, sous réserve de respecter la priorité au relogement du locataire en cas de reconstruction.
Propriété commerciale : quelle est la durée d’exploitation requise ?
En Tunisie,La propriété commerciale est acquise après une exploitation effective et continue de deux années consécutives. Cette durée est la clé qui ouvre la protection de la Loi du 25 mai 1977.
Une clause de “non-renouvellement” dans le contrat est-elle légale ?
Non, La Loi de 1977 est d’ordre public. L’article 32 stipule que toute clause, stipulation ou arrangement tendant à faire échec au droit de renouvellement est nulle et de nul effet . Le locataire ne peut pas renoncer à ce droit à l’avance.
Qui peut bénéficier de la protection du bail commercial ?
La protection s’applique aux commerçants, industriels et artisans immatriculés selon la législation en vigueur. Elle concerne également, sous certaines conditions, les terrains nus sur lesquels des constructions à usage commercial ont été édifiées après la conclusion du bail.
Est-ce que la « propriété commerciale » signifie que je deviens propriétaire des murs ?
Non, la propriété commerciale ne donne aucun droit sur les murs, elle garantit simplement au locataire le droit de rester dans les lieux pour exploiter son fonds de commerce ou de percevoir une indemnité en cas d’éviction.
